最高裁判決を受けて
月額賃貸管理費無料のRER Agency株式会社です。
今回は、「家賃保証会社の「追い出し条項」は違法か？」についてお話させていただきます。
最高裁の判決は？
NPO法人「消費者支援機構関西」(大阪市)が家賃債務保証会社「フォーシーズ」（東京都港区）に、賃貸住宅の賃借人との間で交わす契約条項の使用差し止めを求めた訴訟の上告審判決で、
最高裁第1小法廷は12月12日、家賃を2カ月以上滞納するなどの要件を満たせば建物の明け渡しがあったとみなす同社の条項を違法と判断し、使用の差し止めを命じた。
堺徹裁判長は「条項は（民法の）信義則に反して消費者の利益を一方的に害している」と指摘した。
判官5人全員一致の意見。
小法廷は、家賃を3カ月以上滞納した場合に賃借人への催促なく契約を解除できるとする同社の条項の使用差し止めも命じた。
最高裁が特定の契約条項の差し止めを命じるのは初。
どのような内容だったのか？
フォーシーズの条項は、
・家賃を2カ月以上滞納。
・連絡が取れない。
・建物を相当期間利用していない。
・建物を再び使わない意思が客観的に見て取れる。
の4要件を満たせば、賃借人が住居を明け渡したとみなす内容。
小法廷は、条項により賃借人が建物を使う権利が消滅していなくても保証会社が一方的にこの権利を制限することになると指摘。
建物明け渡しの裁判などを経ずに保証会社が明け渡しを実現できてしまう点も踏まえ「賃借人と保証会社の利益の間に看過し得ない不均衡をもたらしている」として、条項は消費者契約法に違反すると結論付けた。
なぜこのような条項を作ってしまったのか？
保証会社の立場では、借主が家賃を滞納し連絡も取れない場合、賃貸物件の賃貸を継続しながら後に法的手続を履践して賃料を回収するよりも、即座に明渡を履行させて次なる借主に貸し出して賃料を得たほうが、賃料回収の実効性が高く、明渡しのための法的手続きを履践する手間も省くことができます。
また、家賃保証会社の立場では、連絡不能となった借主の賃貸借契約が継続することで、家賃滞納額が膨らみ、自身の保証額（しかも、回収不能となるリスクが高い）が増加するため、早めに明け渡しとみなされたほうが都合がよいという面があります。
滞納などを理由に賃借人の明確な同意なく家財を運び出すことを可能とする契約条項を設ける会社もある。
「追い出し条項」と呼ばれ、財産権の侵害に当たるとの批判があるが、今回の最高裁判決は適正な法的手続きを踏まない「追い出し」に歯止めをかけた形だ。
今後の影響は？
今回の判決は、家賃保証業や賃貸仲介業務などを行う企業の実務に小さくない影響を及ぼすと考えられます。
大量の消費者に対する画一的かつ効率的な業務処理を実現するためには、家賃滞納および連絡不能となった借主一人ひとりに対して法的手続をとる手間をかけることは、企業としては避けたいはずです。
しかし、今回の判決が出てしまった以上、本件条項と同内容を含む契約は、後日、一部無効とされる公算が高いといえます。
今一度、自社の雛形の確認、過去に締結した契約の結び直しの検討などを行う必要があるでしょう。
今回の判決は、賃貸物件の借主の権利を重んじたものですが、その反面、家賃保証会社や不動産賃貸会社の未回収リスク増大に繋がる側面もあります。
そのため、今後、家賃未回収リスクを嫌う企業側が、賃貸借契約や家賃債務保証委託契約の締結条件を厳格化することが予想されます。
その場合、相当数の人が住居を容易に賃借できなくなる事態となりかねません。
現状すでに、金銭面のリスクや孤独死リスクを嫌った賃貸オーナーが高齢者への物件賃し出しを嫌う傾向がありますが、それが加速するおそれもあります。
基本的には民法（借地借家法）に沿った契約をしなければならない事は今も昔も何も変わっておりません。
今回の核心は裁判を行わずに強制執行した点でございます。
判決から読み取れる内容とは
①賃貸人でもない、保証人が立ち退きの条項を付けるのは問題
②民法では「自力救済」を認めていない
③借主保護、消費者契約法での消費者保護
オーナー様に留意いただきたいのは③番です。
オーナー様は消費者契約法で考えると業者になり保護に値しません（賃貸借契約では）。
また、多くの保証会社が「追い出し条項」を付けて保証契約をしています。
保証契約の審査がより一層厳しくなることが考えられます。
弊社では、賃貸管理を0円にて運営しております。
是非、お気軽にお問い合わせくださいませ。
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