部屋を明け渡したとみなす家賃保証会社の「追い出し条項」の是非が争われた訴訟についてです。
読売新聞の2022年12月の記事です。

賃貸住宅の借り主が家賃を2か月以上滞納した場合に、
部屋を明け渡すことを定めた家賃保証会社の「追い出し条項」についての最高裁判決についてです。
以下に、記事の要点を説明します。

問題の背景

家賃保証会社「フォーシーズ」が借り主との保証契約で結んだ「追い出し条項」は、
家賃を2か月以上滞納した場合や連絡が取れない場合に部屋を明け渡すことを定めていました。
しかし、最高裁はこの条項が消費者の利益を一方的に害するものであり、不当契約の抑止につながると判断しました。

最高裁の判断

賃貸住宅の貸主と借り主の契約は双方の信頼関係に基づく継続的契約であり、
契約解除は借り主の生活基盤を失う重大な事態を招く可能性があると指摘されました。
保証会社は賃貸借契約の当事者ではないため、借り主の部屋使用権を制限するのは不当だと判断されました。
この判決は、借り主の保護を重視したものであり、消費者の権益を守る観点から重要です。

賃貸借契約書に書いてあった場合はどうなるでしょうか？

賃貸借契約書に「追い出し条項」が明記されている場合、最高裁の判決とは異なる結果となる可能性があります。
ただし、以下の点に注意してください。

契約内容の重要性

契約書に明確に「追い出し条項」が記載されている場合、その内容が契約当事者に拘束力を持ちます。
借り主と貸主は契約書に同意した範囲で契約を履行する必要があります。

法的検討

「追い出し条項」が消費者契約法や不当景品類及び不当表示防止法に違反していないか、法的に検討する必要があります。
契約書の内容や具体的な状況によって、条項の有効性が変わることがあります。
最高裁判決の影響
最高裁の判決は、契約書の解釈に影響を与える可能性がありますが、個別の契約書に基づいて判断されます。

弊社の考え

過去の裁判例を見てくると、以下の内容がポイントになると思いますが、重要なのは下記記載の3.4番です。

1.合意が成立していない

特約が明確に合意されていない場合、無効とされることがあります。たとえ形式的な合意があったとしても、
当事者が内容を十分に理解していなかった場合などに該当します。
本件の場合は該当しないと考えられます。

2.公序良俗違反

特約が「公の秩序・善良な風俗」に反する内容であれば、無効とされます。民法の規定に基づいて判断されます。
本件の場合は該当しないと考えられます。

3.強行法規違反

特約が借地借家法や消費者契約法に違反する場合、無効となることがあります。
たとえば、賃貸人が無条件で解約できる特約や契約を更新しない旨の特約は、借地借家法に反するため無効です。

4.信義則に反する

特約が消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであれば、無効とされることがあります。
たとえば、原状回復義務を超えた特約や過度な敷引金の特約は、信義則に反する可能性があります。
特約を設ける際には、これらの要点を考慮し、合理的で適切な内容を選択することが重要です。

まとめ

最高裁の判決により、家賃滞納者を追い出す契約条項について重要な判断が下されました。

契約書の重要性

契約書に明確に「追い出し条項」が記載されている場合、その内容が契約当事者に拘束力を持ちます。
借り主と貸主は契約書に同意した範囲で契約を履行する必要があります。

法的検討

「追い出し条項」が消費者契約法や不当景品類及び不当表示防止法に違反していないか、法的に検討する必要があります。
契約書の内容や具体的な状況によって、条項の有効性が変わることがあります。

最高裁の判決は、借り主の保護を重視したものであり、消費者の権益を守る観点から重要です。契
約書を作成する際には、信義則に反しない適切な内容を選択することが大切です。

追記

本件を配信するにあたり弁護士に確認しました。再高裁の判決は妥当だと思うし、借地借家法に照らし合わせて考えるのが基本。
賃借人の立場は強く、ハウスクリーニング等なら特約で合意形成があったと言えるが、立ち退きは簡単ではないとのことでした。