限りある予算と荒れた物件。最善の選択は? | 一都三県の不動産管理なら賃貸管理無料のRERの賃貸管理

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限りある予算と荒れた物件。最善の選択は?

1章

RER

この度はお問い合わせとご相談を頂き誠にありがとうございます。代表をしております、RERグループ代表の三瓶(さんぺい)でございます。よろしくお願いいたします。状況はメールでのやり取りで把握させていただいておりますが、確認と質問をさせていただいてもよろしいでしょうか?

ご夫婦

はい、よろしくお願いいたします。正直、満室だと思っていました。サブリースを解約されて分かったのですが、不動産会社の社員が3名住まわれていただけでした。部屋の中もだいぶ傷んでいる状態です。部屋の一部を、さらに海外のサブリース会社に貸していたそうです。室内等はもう見ていただけましたでしょうか?建物の外観も傷んでおります。

RER

はい、拝見させていただきました。悪質な不動産投資に騙されてしまったようですね。ただ、任意売却等ではなく、しっかりとした管理プランと長期修繕計画を策定すれば、問題なく運営できると思われます。また許可を頂いておりましたので、弊社の子会社にて、ドローンによる赤外線サーモカメラと4Kカメラにて建物の外観の痛みを報告書にまとめさせていただきました。まずは、ご確認ください。

ご夫婦

(ドローンによる建物調査報告書を読む)これを見るとタイルの浮きが出始めているのと、屋上の防水が傷んでいるけど外壁はまだ大丈夫そうということでしょうか?また、屋上の防水は速やかに処置が必要で外壁は3年くらいは大丈夫ということでしょうか?。

RER

はい、専門業者にも確認していただきました。屋上の防水だけなら足場がなくてもなんとかできるそうです。ただ、今回の場合は部分補修をしていて、数年後に資金的余裕ができてから大きく修繕したほうが良いそうです。

ご夫婦

ほかの管理会社さんの話では、すぐに壁と屋上の防水工事が必要だとお話しされ、見積もりもいただきました。

RER

(ご夫妻から頂いた見積もりを確認)これは市場の20%くらい高い見積もりになりますね。弊社はお見せした計画書通りに撮影し、赤外線サーモカメラで確認をしております。その結果を踏まえてご報告と説明をしております。

ご夫婦

また、お金をだまし取られちゃうところでしたね(笑)。(奥様はご主人をにらむ)ただ、室内の工事は必要になりますよね?費用はどのくらい発生するでしょうか?

RER

3パターンのプランをご用意させていただきました。

① スタンダードプラン。簡単に言うと表装リフォームとハウスクリーニングになります。

②モデレードプラン。IHクッキングヒーターや一部室内のフローリングを交換など手が入ります。

③ ハイモデレードプラン。今の時代に合わせ、室内を大幅に変更するプランです。

ご夫婦

お金をかければ入居率が上がるのはわかるんですけど、表装リフォームだけでは今の時代に合わない3点ユニットバスですからね……御社のご提案はどういう感じでしょうか?

RER

まず、3点ユニットタイプでは家賃が大幅に下がることが想定されます。私がお勧めしたいのはモデレードプランです。

ご夫婦

それはどうしてでしょうか?

RER

3点ユニットをトイレとバスにわけます。また、洗面台も小さいながら設置をします。バスの部分はシャワー室にするプランです。今の若者はシャワーで充分な方が多いです。また、火災を警戒してIHクッキングヒーターにされたらいかがでしょうか?予算は1部屋あたり、●●円になります。

ご夫婦

そんなに、安くできるんですか?ただ、全部やると予算は厳しいです。どうしたらよいでしょうか?

RER

最初から全部やる必要はないのではないでしょうか?各部屋で賃料を大きく変えてみるのも一つの方法です。表装リフォームをして後から工事するのはもったいないので、ハウスクリーニングだけにするなど方法はあります。

ご夫婦

部屋によって室内のグレードが違うのは面白いですね。まるで、シティホテルみたいです。

RER

はい、なのでホテルの客室のようなグレード名にしました。半分モデレードプランの工事にして、残りはハウスクリーニングで同時に入居者募集をかけるのが一番よろしいかと思います。

ご夫婦

正直ここまでのプランを提案していただけるとは思いませんでした。感動しています。このプランで御社の利益はあるのでしょうか?

RER

ないです。ただ、賃貸管理を弊社にお任せいただけるのでしたら、より詰めた形で業者と打ち合わせをさせていただきます。

ご夫婦

御社のホームページに賃貸管理費無料と書いてありましたが、賃貸管理費無料とは不動産の管理費無料ということですよね?

RER

その通りでございます。

ご夫婦

それで、商売になるのでしょうか?どこかで、費用が発生するのでしょうか?

RER

(賃貸管理無料プランのパンフレットを見せながら説明)

ご夫婦

工事費にもマージンがないし、工事業者は自分でも自由に選べるのはすごい。工事業者を私たちで選ぶと品質保証はないのですね。

RER

はい、その通りでございます。世の中ただより高いものはないといいますが、弊社の賃貸管理無料プランは根拠と信念があって管理費が無料です。ちゃんと利益は出ております。

ご夫婦

実際、室内工事をして、利益が出るのでしょうか?正直疑心暗鬼です。

RER

こちらのシミュレーションをご覧ください。4年で賃借人が入れ替わり、表装リフォームが必要な場合でもリフォームをしないより利益が出ます。また、空室が一番の損です。

ご夫婦

なるほど……。では、今回はお任せしますので、よろしくお願いいたします。

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